在經(jīng)歷加裝電梯“上下自如”的歡喜后，如何給電梯維護(hù)保養(yǎng)、保障出行安全成為居民的揪心事。維護(hù)保養(yǎng)關(guān)乎電梯的運(yùn)行狀況和使用壽命，更關(guān)乎居民的生命安全。電梯運(yùn)行不可避免產(chǎn)生自然折損，居民使用不當(dāng)也會(huì)帶來一定損耗，這些自然或人為因素造成的安全風(fēng)險(xiǎn)需要通過維護(hù)保養(yǎng)及時(shí)排除。
電梯“健康”該怎樣守護(hù)？目前，大多數(shù)電梯的免費(fèi)維護(hù)保養(yǎng)年限為2年，之后，需要業(yè)主為電梯找到“新管家”來負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)，電梯日常維護(hù)與維修費(fèi)用均需由加裝電梯的受益業(yè)主共同承擔(dān)。在免費(fèi)維護(hù)保養(yǎng)期滿后，電梯該交由誰負(fù)責(zé)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用又該怎樣籌集、各地實(shí)踐中有哪些新技術(shù)和新模式值得學(xué)習(xí)呢？
誰來負(fù)責(zé)
物業(yè)托管、居民自管+企業(yè)接管
加裝電梯免費(fèi)維護(hù)保養(yǎng)期滿后，業(yè)主將面臨后續(xù)維護(hù)保養(yǎng)的責(zé)任歸屬問題。目前，加裝電梯的維護(hù)保養(yǎng)主要有兩種模式：物業(yè)托管、居民自管+企業(yè)接管。
物業(yè)托管就是業(yè)主將加裝電梯的日常管理和維護(hù)保養(yǎng)工作托管給小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，解除電梯維護(hù)保養(yǎng)的后顧之憂。在浙江省杭州市湖濱街道，宋澆造巷小區(qū)因?yàn)闆]有成立業(yè)委會(huì)、也沒有聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)，電梯維護(hù)保養(yǎng)企業(yè)每次檢修后都需要找社區(qū)簽字。為了解決電梯的維護(hù)保養(yǎng)問題，宋澆造巷小區(qū)選舉成立了業(yè)委會(huì)，并由業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂托管協(xié)議，托管內(nèi)容包括一周兩次電梯間等區(qū)域的衛(wèi)生打掃、電梯日常運(yùn)行巡視以及與電梯維護(hù)保養(yǎng)企業(yè)對(duì)接等。
物業(yè)托管帶來物業(yè)費(fèi)的上漲，這是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)要將電梯各類運(yùn)行費(fèi)用計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)。相比高層住宅樓，多層住宅的業(yè)主數(shù)量少、戶均面積小，導(dǎo)致分?jǐn)偟矫科椒矫椎奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)增幅較大。在為電梯找“管家”的過程中，需要多方比價(jià)、共同協(xié)商才能稱心如意。在上海市虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道的萬東三小區(qū)，電梯免費(fèi)維護(hù)保養(yǎng)期滿后，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、代建方、電梯供應(yīng)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方共同協(xié)商后續(xù)維護(hù)保養(yǎng)問題。協(xié)商會(huì)上，電梯供應(yīng)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別報(bào)價(jià)，通過協(xié)商與比價(jià)，最終決定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)電梯后續(xù)的維護(hù)保養(yǎng)工作。維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用由所在單元的受益業(yè)主均攤，每月每臺(tái)電梯維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用為450元，樓道、電梯門廳和轎廂的衛(wèi)生保潔服務(wù)費(fèi)用為每平方米0.26元。
如果原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有電梯管理資質(zhì)，可以重新聘請有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在廣東省廣州市越秀區(qū)荔華樓小區(qū)，由于其物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有管理電梯的資質(zhì)，業(yè)主決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。新找到的物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然能夠進(jìn)行電梯的維護(hù)保養(yǎng)，但費(fèi)用比過去高出不少。原來每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為每平方米0.7元，現(xiàn)在則需要3.2元。為了降低費(fèi)用，業(yè)主們將小區(qū)門口的停車空地交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，最終把每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)降到了每平方米1.8元。
電梯是特種設(shè)備，需要交由具備管理資質(zhì)的專業(yè)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)以保證其安全運(yùn)行。居民自管+企業(yè)接管便是在居民自主管理電梯的同時(shí)，委托電梯維護(hù)保養(yǎng)企業(yè)來承擔(dān)電梯的日常管理和維護(hù)保養(yǎng)工作，聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)有困難的老舊小區(qū)通常采用該模式。在上海市長寧區(qū)程橋二村小區(qū)，71號(hào)樓電梯建成使用以來一直依靠樓內(nèi)居民自我管理。居民制定了電梯使用管理公約，電梯轎廂內(nèi)的地板、每層樓道都有人主動(dòng)負(fù)責(zé)進(jìn)行清掃。在電梯免費(fèi)維護(hù)保養(yǎng)期結(jié)束后，居民們便給電梯找來了“專業(yè)售后”，電梯維護(hù)保養(yǎng)企業(yè)定期檢查電梯的使用情況，每月費(fèi)用為420元。
在湖南省瀏陽市，教師新村小區(qū)6棟二單元也是采用居民自管+企業(yè)接管模式。“我們組織樓棟的業(yè)主籌錢，然后聘請專業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)電梯維護(hù)保養(yǎng)。”樓棟長李成和說。在電梯加裝之初，6棟二單元的8戶居民就擬定協(xié)議，規(guī)定每戶輪流對(duì)電梯進(jìn)行管理，負(fù)責(zé)收集相關(guān)費(fèi)用、電梯出現(xiàn)問題及時(shí)與電梯維護(hù)保養(yǎng)企業(yè)聯(lián)系等。目前，包括維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用在內(nèi)電梯一年的運(yùn)行總開支為4000多元，平攤到每戶為500多元。“這個(gè)費(fèi)用大家都能接受。”李成和說。
誰掏腰包
除業(yè)主分?jǐn)?，還可為電梯投保
目前，加裝電梯運(yùn)行所產(chǎn)生的檢驗(yàn)費(fèi)、電費(fèi)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、維修費(fèi)等多由受益業(yè)主分?jǐn)?。但如果電梯出現(xiàn)嚴(yán)重故障或是頻繁出毛病，產(chǎn)生的大額維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用往往讓業(yè)主難以承受。家住廣東省廣州市番禺區(qū)南浦島的李阿姨便面臨這樣的煩惱。
“都說加裝電梯好，但我家的鬧心事真是多。”李阿姨家住六樓，加裝電梯時(shí)掏了近六萬元，本以為以后只要交少量的運(yùn)行費(fèi)用和維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用就行，未曾想電梯常常出故障，所需要的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)也隨之水漲船高。有些業(yè)主對(duì)此頗為不滿，甚至出現(xiàn)了拒交電梯維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用的現(xiàn)象。
大額的電梯維修費(fèi)用給業(yè)主帶來經(jīng)濟(jì)壓力的同時(shí)還常常會(huì)催生許多矛盾。有沒有方法可以緩解這一問題？電梯“養(yǎng)老保險(xiǎn)”是一個(gè)新思路。該保險(xiǎn)將加裝電梯日常維護(hù)、部件維修更換、整梯置換、檢驗(yàn)費(fèi)用和人身財(cái)產(chǎn)損失的賠付一攬子包含在內(nèi)，基本涵蓋電梯后續(xù)運(yùn)行可能涉及的所有問題，能夠很好地解決經(jīng)費(fèi)和賠償能力不足等問題。
四方簽約為電梯投保，專業(yè)人管專業(yè)事減輕各方壓力。上南四村16號(hào)樓是上海市浦東新區(qū)周家渡街道第一個(gè)成功加裝電梯的樓棟，不僅“加梯”走在前頭，維護(hù)保養(yǎng)也有一套。該樓采取保險(xiǎn)公司、電梯公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì)四方簽約的方式為電梯投保。電梯如果出現(xiàn)問題，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)撥打維修電話，電梯公司實(shí)地查看后提供維修服務(wù)及費(fèi)用清單，再由保險(xiǎn)公司進(jìn)行理賠。電梯免費(fèi)維護(hù)保養(yǎng)期滿后，從維護(hù)保養(yǎng)到維修更換零部件所產(chǎn)生的費(fèi)用由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，減輕了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)壓力、降低了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。此外，16號(hào)樓的居民共同簽署電梯使用公約，在每層樓都設(shè)立專門的負(fù)責(zé)人，承擔(dān)電梯轎廂的衛(wèi)生保潔和查看電梯運(yùn)行是否正常、連廊窗戶是否關(guān)閉等工作。
除了為業(yè)主減輕維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用上的經(jīng)濟(jì)壓力外，保險(xiǎn)公司還會(huì)定期對(duì)電梯進(jìn)行“體檢”，保證電梯安全運(yùn)行。在浙江省寧波市東柳街道，為解決電梯加裝后沒人管、管不好、不愿管的難題，中興社區(qū)采取“2+5”的模式為加裝電梯投保。即加裝電梯的維護(hù)保養(yǎng)在兩年免費(fèi)維護(hù)保養(yǎng)期內(nèi)由電梯公司負(fù)責(zé)，此后的五年由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)。五年期內(nèi)，保險(xiǎn)公司每個(gè)月會(huì)對(duì)電梯進(jìn)行一次檢測，如果發(fā)現(xiàn)問題，由保險(xiǎn)公司出資，電梯公司負(fù)責(zé)設(shè)備維修、零部件更換，居民無需承擔(dān)費(fèi)用。
為保證電梯“體檢”的準(zhǔn)確性與專業(yè)性，保險(xiǎn)公司會(huì)聘請第三方技術(shù)團(tuán)隊(duì)，并形成專業(yè)化管理模式。在浙江省杭州市天時(shí)苑小區(qū)，業(yè)主購買保險(xiǎn)后，保險(xiǎn)公司聘請電梯維護(hù)保養(yǎng)團(tuán)隊(duì)對(duì)電梯進(jìn)行體檢、對(duì)維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、對(duì)零配件修換進(jìn)行定損和詢價(jià)。保險(xiǎn)公司將承擔(dān)日常維護(hù)保養(yǎng)、更換零件、年檢等產(chǎn)生的費(fèi)用，避免因資金籌措不及時(shí)導(dǎo)致電梯無法使用。如果因?yàn)殡娞莨收显斐扇松韨龌蜇?cái)產(chǎn)損失，保險(xiǎn)公司還將承擔(dān)賠償責(zé)任。目前，一臺(tái)電梯一年保費(fèi)為6500元，由業(yè)主分?jǐn)偂Ｈ绻娞菪枰鼡Q，保險(xiǎn)公司將最高賠付10萬元。
誰當(dāng)管家
新技術(shù)、新模式解決維保問題
“智能管家”智能記錄電梯的維護(hù)保養(yǎng)信息，實(shí)現(xiàn)維護(hù)保養(yǎng)全程透明化、可監(jiān)督；“保險(xiǎn)+服務(wù)+物聯(lián)網(wǎng)”模式實(shí)時(shí)監(jiān)控電梯數(shù)據(jù)，出現(xiàn)異常時(shí)及時(shí)通知維護(hù)保養(yǎng)企業(yè)；“按需維保”模式實(shí)現(xiàn)電梯維護(hù)保養(yǎng)從“重過程”到“重效果”的轉(zhuǎn)變。這些新技術(shù)、新模式為解決加裝電梯后續(xù)的維護(hù)保養(yǎng)問題提供了新思路。
在廣東省廣州市越秀區(qū)，加裝電梯里的“智能管家”在解決維護(hù)保養(yǎng)難題的同時(shí)，保障著業(yè)主的出行安全。智慧電梯監(jiān)管裝置可以智能記錄維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間、維護(hù)保養(yǎng)次數(shù)、異常項(xiàng)和救援過程以及自動(dòng)生成電梯報(bào)表，實(shí)現(xiàn)維護(hù)保養(yǎng)全程可監(jiān)督、救援過程有記錄、記錄透明可審核，為日常管理提供依據(jù)。通過電子化的維護(hù)保養(yǎng)記錄，及時(shí)提醒維護(hù)保養(yǎng)人員按期開展電梯維修保養(yǎng)，要求維護(hù)保養(yǎng)人員電子簽名。當(dāng)出現(xiàn)遮擋電梯門、電動(dòng)車入梯、兒童獨(dú)自乘梯、劇烈運(yùn)動(dòng)碰撞等存在安全風(fēng)險(xiǎn)的乘梯行為時(shí)，即時(shí)發(fā)出告警信息提醒糾正或阻止。智慧化應(yīng)急救援平臺(tái)，接入物聯(lián)網(wǎng)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，將傳統(tǒng)的電話求救、人工派單應(yīng)急處置方式轉(zhuǎn)變?yōu)橄到y(tǒng)自動(dòng)監(jiān)測、主動(dòng)發(fā)現(xiàn)、后臺(tái)調(diào)度的智能化處理，同步通過語音對(duì)講安撫被困人員情緒，實(shí)現(xiàn)從被動(dòng)接警向主動(dòng)救援的轉(zhuǎn)變。
四川省成都市成華區(qū)通過“保險(xiǎn)+服務(wù)+物聯(lián)網(wǎng)”電梯維護(hù)保養(yǎng)模式實(shí)現(xiàn)電梯維護(hù)保養(yǎng)全程跟蹤監(jiān)督。保險(xiǎn)合同開始履行后，由保險(xiǎn)公司為每臺(tái)投保電梯安裝專業(yè)監(jiān)控設(shè)備，并對(duì)電梯運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。當(dāng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)異常時(shí)發(fā)出報(bào)警通知，維護(hù)保養(yǎng)企業(yè)可及時(shí)對(duì)電梯進(jìn)行異常排查，從而減少電梯帶病工作、降低電梯故障率、延長電梯使用壽命。通過電梯轎廂內(nèi)的監(jiān)控設(shè)備，實(shí)現(xiàn)在線監(jiān)控及云端存儲(chǔ)，為電梯故障及安全事件的事后責(zé)任追溯提供依據(jù)。同時(shí)對(duì)維護(hù)保養(yǎng)企業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)過程進(jìn)行監(jiān)督。此外，保險(xiǎn)公司通過“電梯風(fēng)險(xiǎn)管理平臺(tái)”協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督維護(hù)保養(yǎng)企業(yè)開展工作，如發(fā)生故障，由維護(hù)保養(yǎng)企業(yè)及時(shí)維修，保險(xiǎn)公司支付資金完成理賠。
上海市、湖北省武漢市、山東省青島市等地取消了所有電梯“一視同仁”15天例行維護(hù)保養(yǎng)一次的硬性指標(biāo)，實(shí)行“按需維保”模式。針對(duì)歷史運(yùn)行強(qiáng)度較大、困人故障較多的電梯，維保周期會(huì)適當(dāng)縮短；對(duì)于歷史運(yùn)行強(qiáng)度較小、困人故障事件較少的電梯，維保周期可適當(dāng)延長。電梯年檢也不再“一刀切”，而是根據(jù)電梯自身狀況科學(xué)調(diào)整檢驗(yàn)檢測周期，對(duì)使用年限長、安全狀況較差的電梯，縮短檢驗(yàn)檢測周期。“按需維保”模式以提高電梯安全性、可靠性為目標(biāo)，根據(jù)電梯的安全狀況和運(yùn)行工況，科學(xué)確定電梯現(xiàn)場維保的項(xiàng)目、內(nèi)容和周期，推動(dòng)電梯維護(hù)保養(yǎng)實(shí)現(xiàn)從“重過程”到“重效果”的轉(zhuǎn)變。
目前，老舊小區(qū)加裝電梯已從“一枝獨(dú)秀”發(fā)展到“遍地開花”，但與電梯有關(guān)的悲劇屢見報(bào)端，不少地方上演過“電梯驚魂”事件，也有不少生命被故障電梯無情吞噬。為避免悲劇發(fā)生，需要做好電梯的維護(hù)保養(yǎng)。在加裝電梯工程審批、建設(shè)安裝等環(huán)節(jié)的瓶頸逐漸被打破的同時(shí)，做好后續(xù)的維護(hù)保養(yǎng)工作，才能讓這項(xiàng)民心工程更好地惠民、利民。